房地产再迎政策利好！央行：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点、首套房首付比例降至15% 中央定调“允许取消或调减住房限购政策”，这些城市会跟进吗？丨2024房地产改革观察

房地产再迎政策利好！央行：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点、首套房首付比例降至15% 中央定调“允许取消或调减住房限购政策”，这些城市会跟进吗？丨2024房地产改革观察， 

房地产再迎政策利好！央行：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点、首套房首付比例降至15%

每经记者 肖世清 每经编辑 马子卿

5月17日，央行连发三项有关房地产的重磅通知，分别关于下调个人住房公积金贷款利率、下调个人住房贷款最低首付款比例、取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

图片来源：央行网站

具体来看，央行宣布，自5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。另外，央行、金融监管总局联合发布通知指出，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华指出：“央行加码稳楼市政策措施，有助于改善市场对房地产及经济复苏预期，从今天市场表现看，相关板块、个股应声明显反弹上涨，反映市场对政策及未来效果的高度认可。”

央行：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点

央行指出，决定自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

易居研究院研究总监严跃进表示，该政策对市场的影响非常重大，是新一轮购房政策重磅且有力出击的重要体现。下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。其中，5年期以上的首套住房公积金贷款为2.85%，而此前公积金贷款利率为3.1%。严跃进称，公积金贷款利率和此前商业银行贷款利率一样，总体保持了持续宽松的导向。

严跃进称，公积金贷款利率的下调，此前已经有行业内进行过讨论。尤其是商业银行贷款持续降息的情况下，很多地方房贷利率到了3.45%的水平。这个时候和公积金贷款的利差已经差异不大了。所以公积金的利率下调是必然的。

“此次政策对于后续各地公积金贷款的申请、购房成本的降低以及支持住房消费提振具有积极作用。”严跃进指出，尤其是叠加房贷首付政策，对于后续购房者积极入市会产生实质性影响。后续“低首付+低商贷利率+低公积金利率”的购房模式会形成，全力助力今年房地产销售市场的活跃，也有助于全面提振房地产市场的复苏。

央行：取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限

此外，央行还表示，将取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

图片来源：央行网站

严跃进认为，对于购房的房贷或按揭贷款，过去是有一个最低利率要求的，但现在这个利率下限取消了。例如，过去某些城市最低利率为3.5%，但按现在政策，即便是定价低于3%都可以根据银行自己来决定。这也是房贷利率市场化的重要体现。

“此类政策和过去其他城市的政策的区别是，过去是城市自己根据房价指数和一城一策的导向做的差别化政策，但是现在实际上是全国统一布局，所以是一次非常深入和系统的政策，对于全国房贷利率的持续下调、降低购房成本、明确市场预期、激活市场活力等都有积极的作用。”严跃进称。

图片来源：央行网站

周茂华则指出，取消首套与二套住房商贷利率并不意味着金融机构放松风控，主要是顺应房地产供需变化与各地房地产市场差异大，鼓励各区域银行金融机构，根据区域房地产市场供需情况，机构自身经营状况、客户风险管理，为房贷进行精准、合理定价，促进区域房地产市场加快恢复平衡。

两部门：个人首套房贷最低比例不低于15%

此外，央行、金融监管总局今日还明确指出，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

严跃进认为：“这属于楼市40年最宽松的提振政策，非常重磅，对于拉动市场交易具有非常明显的作用。”

严跃进认为，此次政策明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。该政策表述非常受全国人民关注。据悉，过去首套房最低首付比例为20%。

但此次很显然，房贷首付比例历史性地做了下调，即降低至15%。这是历史最低的首付比例，既是按揭贷款历史上的最宽松政策，也是最近几年各类购房政策中最为宽松的政策。

“另外，此次政策市场反馈非常强烈，和过去的限购放松、认房不认贷相比，首付比例的下调，其能级远远超过其他城市的政策。其甚至可以理解为楼市40年最宽松的提振政策。”严跃进指出，国家层面对于去库存和支持合理住房消费需求高度重视，其对于房贷方面的拉动、对于刚需和改善型住房的快速释放和规模性释放等都具有非常重要的意义。该政策对于房地产市场和地产股等，会产生非常重量级的积极影响。

今日多只地产股涨停

记者注意到，央行在2024年一季度货币政策执行报告中指出，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，促进房地产市场平稳健康发展。强化保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设资金保障，推动加快构建房地产发展新模式。

图片来源：同花顺iFinD

从市场反应上看，记者发现，今日午盘后，A股市场房地产板块现涨停潮，绿地控股（SH600606，股价2.17元，市值304.9亿元）、荣安地产（SZ000517，股价2.93元，市值93.29亿元）、金地集团（SH600383，股价4.57元，市值206.3亿元）、城建发展（SH600266，股价4.71元，市值101.4亿元）、万科A（SZ000002，股价9.00元，市值1073亿元）等多股涨停。

周茂华认为，此次央行稳楼市政策措施力度明显增大，取消首套、二套房贷商业房贷利率下限，进一步调降住房公积金贷款；尤其降首套、二套购房首付比例最低降至15%和25%。支持政策力度超预期彰显央行稳楼市决心，同时，这些政策进一步降低了居民购房门槛与成本，将有助于提振楼市复苏信心，带动刚需与改善型需求逐步释放。

“但总的原则坚持房住不炒，依据各地房地产市场供需情况，因城施策精准调控，满足刚需与改善型需求，促进房地产平稳健康发展。金融机构在区域房贷利率调整方面具有更高自主性与灵活性。”周茂华称。

周茂华指出，央行出台政策，主要是我国房地产市场供需关系已经发生新变化，加上近期数据显示房地产复苏进度不够理想，央行协同其他部门加大稳楼市政策力度。值得一提的是，购房成本与门槛调降措施，需要与其他稳楼市政策措施进行配合，以提升稳楼市政策效果。

封面图片来源：每经记者 包晶晶 摄


中央定调“允许取消或调减住房限购政策”，这些城市会跟进吗？丨2024房地产改革观察

转自：中国房地产报

“

在房地产供求关系逆转、投资需求退出、居民预期转弱的情况下，坚持行政化的限购政策可行性不具备了，预计后续未退出限购政策的城市或区域将相继退出，但节奏上会有先有后。

中房报记者 李叶丨北京报道

“取消限购是大势所趋，按照市场规律行事，让市场的归市场。”一名不愿具名的房企高层人士在与中国房地产报记者交谈时表示。

7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》（以下简称“决定”）正式发布。其中提到，允许有关城市取消或调减住房限购政策。

今年以来，全国多数省份和城市已先后取消了此前执行多年的限购政策。截至目前，仅剩北京、上海、广州、深圳、天津和海南省仍在执行限购政策。因此，决定发布后，上述地区的限购政策是否会取消或调减再次成为热议话题。

就此，中国房地产报记者采访了多位行业专家、企业高层，对这一情况进行解答。多位专家认为，短期内广州、天津、海南省部分地区取消限购政策存在较强预期，北京、上海、深圳取消限购或仍需时间，短期或仍以渐进式推进为主。

限购取消对房地产市场而言，有何影响？

上述房企高层向记者直言，楼市的好坏更取决于城市本身的吸引力、人们对未来的预期及个体项目对客户需求的挖掘。不少取消了限购的城市楼市并未马上复苏，而未取消限购的城市中，仍有突出表现。另一海南地区房企人士则担忧，当前房地产市场存在的问题是复杂的，取消限购与否影响或许不及市场预期。

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限购“松”与“紧”

在上述仍在执行限购的6个地区中，限购方式同样存在着“松”与“紧”的差别。

实际上，天津及广州在今年均对限购政策进行了大幅度“松绑”。

4月底，天津市住房城乡建设委员会等三部门印发《关于进一步优化房地产调控政策的通知》。根据通知内容，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策；本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格；居民在非限购区购买住房的，核查其在相应区住房情况。同时，对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时核减1套。

这就意味着，只要在北京、天津及河北3个地区有一份工作，就可以在天津购房。根据贝壳研究院发布的《2021年新一线城市居住报告》显示，天津购房客群中，非本地客户占比约63%。这些购房人主要来自北京、河北、山东等周边省份与城市。

广州的楼市放松，则分了“三步走”。

1月27日，广州市人民政府办公厅印发了《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。通知提出，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。

5月28日，广州市公布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇。

7月5日，广州方面再次发布新政，放松对港澳台及外籍人士购房限制，建筑面积120平方米以上面积的住宅不限购。

海南作为“楼市调控最严省”，在执行了6年的全域限购后，各市县政策也迎来陆续松动。

其中，限购最严格的五指山市近日出台新政，非海南省户籍家庭社保或个税满一年，或者在海南省实际居住满183天的，在五指山市购房享受本地居民同等待遇。此前，该城市购房政策从只允许本市居民购买调整至允许海南省户籍家庭购买。

与五指山市限购程度一样的保亭县、白沙县、琼中县也不同程度松绑。限购次严格的海口、琼海市，限购也出现松动。目前，海南省仅剩三亚限购未做调整，主城区保留着外地人5年社保限购的门槛。

北京、上海、深圳3个“超一线城市”也并非毫无动作。

2月6日，北京市住建委官方网站发布《关于调整通州区商品住房销售政策的通知》，内容显示，具有北京市购房资格且符合相应条件之一的家庭，可在通州区购买1套商品住房。4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。

调整步伐虽不大，但具有风向标的意义。

随后，深圳也于5月6日晚分区调整了限购政策。当前，非深圳市户籍居民只需要缴纳1年社保即可在非限购区域买房，而此前需3年；深圳户籍居民有2个及以上未成年子女的家庭也可以在限定区域再购买一套房；对于纳税100万元以上或10人以上的公司，可以公司名义在限定区域买房。

5月27日晚间，上海“沪九条”横空出世。

“沪九条”明确调整优化住房限购政策。主要包括七个方面：一是非本市户籍购房社保年限由5年调整为3年;二是非本市户籍单身人士可购买外环内二手房;三是人才购房由3年改为2年，范围由产业片区扩大为行政区;四是取消离婚三年合并计算限购套数的政策;五是取消赠与5年内计入赠与人住房套数的政策;六是支持企业购买小户型二手房;七是多子女家庭可额外增加一套购买名额。

总体来看，北京的限购政策仍最为严格。

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放宽限制是趋势

接下来，这些地区的限购政策是全面放松，还是逐步调整？

“海南是自贸区，基调是‘稳’，三亚楼市存量也较小，调整力度不大，可能会是6个地区最后解除限购的。”北京市住宅房地产业商会会长黎乃超在接受中国房地产报记者采访时坦言，北京跟其他5个限购地区相比，也很特殊。其他地区都有经济发展指标，北京则是中国第一个减量发展的城市，总体要求仍是疏解整治促提升。

黎乃超认为，北京今年全面取消限购的可能性不大，但是会将限购条件逐步放宽，比如调整缴纳社保年限等。“北京对全国楼市来说有着风向标作用。所以，这类政策一定会有大调整，我对于北京调整这类限制政策的预期比较乐观。”

58安居客研究院院长张波则认为，一线城市或全国所有城市在未来一段时间是否可能面临全面取消限购，取决于政策导向、市场供求关系、经济发展状况等多种因素的综合作用。

张波表示，除一线城市之外的城市取消购购，或者实质性取消限购将是较为确定的，一线城市由于经济基础雄厚、人口密集、市场长期潜在需求量大等特点，当下全面取消限购的可能性相对较小，但未来随着政策调整和市场变化，一线城市包括北京、上海逐步放宽限购政策将是一个重要趋势，如放宽购房资格、降低社保年限等。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫有着不同意见，他表示，目前剩余住房限购的地区仅剩6个，说明剩余这6个地区将在短期内尽快取消或调减住房限购政策。一旦全部取消住房限购政策，意味着住房限购时代终结，正式退出房地产政策历史舞台。

“实际上，自2022年1月24日银保监会（现在叫国家金融监督管理总局）首次提出因城施策开始，到2024年7月21日的充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，地方在落实因城施策上，缺乏积极性、主动性。” 谢逸枫表示，决定之后，在充分赋予各地政府房地产市场调控自主权，因城施策的基调上，地方可以积极、主动的在短期内尽快，将剩余这6个地区取消或调减住房限购政策，实现无住房限购时代。

从决定提出的意义上看，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，决定赋予各城市政府房地产市场调控自主权，这是完善中央和地方在调控房地产方面的权责分配、实现权责对等，这是提高治理能力的体现。也就是，将调控的权力给到地方，也将稳定房地产的责任赋予地方。在城市分化、区域分化，购买人群差异化的当下，地方需要在自主权的前提下，落实因城施策，才能将房地产管理好。

“在房地产供求关系逆转、投资需求退出、居民预期转弱的情况下，坚持行政化的限购政策可行性不具备了，预计后续未退出限购政策的城市或区域将相继退出，但节奏上会有先有后。” 李宇嘉说。

值班编委：苏志勇

责任编辑：马琳 刘亚[db:内容]?