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佛fú山人rén均GDP超过北京上海hǎi，商shāng场却人rén气qì不足

商shāng业yè热潮向xiàng二三线xiàn城市进军，没有yǒu看上去的de那么美

毗邻广州的de佛fú山，是shì华南富庶大dà地dì中相当dāng低调的de存在zài。老佛fú山人rén早茶从上午喝到中午，树荫之下，时shí间jiān缓慢得似乎静止。不过最近几年，外来lái者正在zài试图让它变得热闹起qǐ来lái。

在zài广佛fú地dì铁南桂路站直径2公里的de范围内，伫立着8座大dà型shopping mall，与yǔ四sì周低矮的de居民区中形成chéng强烈对duì比bǐ，这zhè只是shì佛fú山商shāng业yè地dì产发展的de一个缩影。

2015年全国guó5万㎡以yǐ上的de购gòu物中心超4500家，开发商shāng和品pǐn牌pái们希望能在zài一线xiàn城市逐渐饱和时shí找到新的de机会，把目光投向xiàng富裕的de二三线xiàn城市，而佛fú山便成chéng了le其中一个目标。

这zhè里看似有yǒu着十分诱人rén的de开发前景。第二产业yè发达，2016年人rén均GDP达到17485美元，超过北京和上海hǎi，全国guó有yǒu2%的de富人rén都dōu在zài佛fú山。地dì理位置则靠近广州，中心区离广州高gāo铁南站仅有yǒu20分钟距离，而且正深入推进广佛fú一体化进程，政策红利明显xiǎn。

2014年，佛fú山开始刮起qǐ商shāng业yè用地dì开发热潮，那年佛fú山已开业yè和在zài建的de商shāng业yè地dì产项目超过85个，之后佛fú山新建商shāng业yè用地dì以yǐ不低于每年17个的de速度急速扩张，开发体量远超广州深圳。其中以yǐ广佛fú地dì铁穿过的de桂城和禅城区域最为wèi集中，据佛fú山日报报道，截至今年1月，禅桂两城商shāng业yè面积已至少有yǒu351.3万㎡，按该区常cháng住人rén口约200万来lái算，人rén均商shāng业yè面积已达1.4平方fāng米，超过了le人rén均1.2平方fāng米的de通tōng用合理参考标准。

然而，与yǔ之相对duì的de，是shì商shāng户的de延期、空置、国guó际品pǐn牌pái不足。中心区商shāng场二楼以yǐ上几乎没人rén，三楼以yǐ上几乎没商shāng铺的de情况kuàng不是shì个例。

据主流房地dì产顾问戴德梁行统计，2016年佛fú山中心区优yōu质商shāng业yè空置率达到19.5%，季华路的de商shāng场空置率达到了le三成chéng。佛fú山王府井项目从承chéng诺的de2014年开业yè，年年拖延到至今都dōu未开业yè。本地dì媒体上也yě隔三差五就出现购gòu物中心商shāng铺撤柜关闭的de新闻。

富裕的de佛fú山人rén，似乎并没有yǒu被都dōu市商shāng业yè打动。

佛fú山桂城区一商shāng场，已开业yè一年，但至今商shāng户入驻比bǐ例低

“除外，佛fú山的de消费fèi者是shì全国guó地dì区中我见过最‘理性’的de。”快时shí尚眼镜品pǐn牌pái木九十的de华南区经理陈燕军在zài接受界面新闻采访时shí说shuō。

木九十在zài2015年开始大dà范围向xiàng三线xiàn城市扩张时shí第一次进入佛fú山。据陈燕军透露，木九十全国guó800家门店里，无论从业yè绩和买mǎi单时shí长，佛fú山门店的de表现都dōu是shì垫底。在zài这zhè里，以yǐ基本款为wèi主，高gāo单价的de产品pǐn几乎没出去过。

“他们对duì消费fèi的de意愿和消费fèi习惯还是shì比bǐ较保bǎo守。” 第一太平戴维斯广州商shāng铺部的de助理董事张宸豪也yě这zhè样形容佛fú山的de消费fèi者。他称，在zài佛fú山，优yōu衣库这zhè种基本款为wèi主的de品pǐn牌pái销量就好过那些主打时shí尚的de品pǐn牌pái。

“本地dì人rén吃喝玩乐lè很厉害，但不喜欢买mǎi衣服，我们做衣服的de都dōu知道他们不会太舍得（花钱买mǎi衣服）。” 两年前进驻万科商shāng场的deCK Jeans店员告诉记jì者。据她介绍，这zhè家店主要yào做熟客kè生意，客kè人rén以yǐ外地dì人rén为wèi主。

从一位今年29岁的de本地dì女生赵梓口中，佛fú山人rén的de消费fèi观念似乎得到了le印证。她和朋友们平时shí最常cháng逛的de是shì拉夏贝尔和一家叫inshop的de广东本地dì连锁服饰品pǐn牌pái，偶尔会去广州和香港gǎng逛一逛。她喜欢简洁大dà方fāng的de风格，一套衣服的de价格通tōng常cháng会控制在zài300元左右，每个月在zài购gòu物上的de消费fèi支出大dà概占总zǒng收入的de十分之一。

比bǐ起qǐ购gòu物，赵梓更喜欢的de休闲社交方fāng式是shì和家人rén闺蜜聚在zài一起qǐ吃饭聊天。在zài餐cān饮方fāng面，佛fú山人rén的de确也yě显xiǎn示出的de更大dà的de消费fèi力。根据佛fú山2016年统计年鉴显xiǎn示，佛fú山人rén均食品pǐn烟酒支出为wèi9352元，占个人rén总zǒng消费fèi比bǐ重zhòng40%以yǐ上，是shì全国guó排名第六的de“最爱吃”的de城市。

不过即jí便在zài吃上，人rén们也yě显xiǎn得很“保bǎo守”。比bǐ如赵梓和朋友们经常cháng光顾的de餐cān厅都dōu是shì本地dì的de粤菜馆、周边的de农庄以yǐ及大dà排档。这zhè与yǔ佛fú山当dāng地dì人rén是shì以yǐ大dà家庭为wèi主的de生活方fāng式多duō少有yǒu些关系，周末外出经常cháng是shì家庭为wèi主。

除此之外，在zài来lái自佛fú山的de时shí尚记jì者卢宝宜看来lái，佛fú山人rén的de“精明”也yě来lái自珠三角地dì区的de服装业yè文wén化。广东作为wèi国guó内最大dà的de“OEM”（贴牌pái生产）和A货高gāo仿地dì区，人rén们“对duì于成chéng本一目了le然，如果某个品pǐn牌pái溢价超高gāo，一件普通tōngT恤贴个牌pái子就卖两三千——比bǐ起qǐ这zhè种‘奢侈品pǐn’，佛fú山人rén更喜欢那些实打实的de奢侈……比bǐ起qǐ在zàiTiffany买mǎi把钥匙，有yǒu钱人rén更爱自己买mǎi把足金打造的de钥匙。”卢宝宜在zài公众号《卢曦采访手记jì》里这zhè样写道。

即jí便对duì于那些少数对duì时shí尚和奢侈品pǐn牌pái有yǒu需求的de本地dì人rén，香港gǎng天然的de距离优yōu势可以yǐ轻易成chéng为wèi他们的de购gòu物选择，甚至当dāng天来lái回也yě不是shì大dà问题。

这zhè些从某种程度上也yě解释了le为wèi什么整个广东地dì区在zài时shí尚消费fèi领域都dōu显xiǎn得匮乏。即jí便是shì作为wèi一线xiàn城市的de广州，从快时shí尚到奢侈品pǐn牌pái，门店数量都dōu远低于杭州、成chéng都dōu等děng二线xiàn城市。

不过一些在zài二三线xiàn市场经验更为wèi丰富的de全国guó性开发商shāng正在zài想办法用本土化的de方fāng式吸引人rén们走进购gòu物中心，其中有yǒu不少从餐cān饮改造开始。

比bǐ如2014年开业yè的de南海hǎi万达商shāng场为wèi了le吸引客kè流，在zài商shāng场外配备了le一条“接地dì气qì”的de小吃街。据岭南新天地dì的de开放商shāng瑞安地dì产表示，他们几乎接触过佛fú山所有yǒu的de老字号餐cān饮商shāng，不过他们大dà部分表示并不需要yào在zài这zhè里拿一个铺位。于是shì，岭南新天地dì甚至用免租金的de方fāng式邀请它们入驻街区。即jí便是shì国guó际餐cān饮品pǐn牌pái，新天地dì也yě会建议它们进行本地dì化改造，比bǐ如给星巴克挂上木匾牌pái号、宫灯和明式家具。据统计，岭南新天地dì首期商shāng业yè区的de餐cān饮比bǐ例大dà约占80%左右。为wèi了le吸引消费fèi者，新天地dì还提供免费fèi接驳巴士。

佛fú山万达

入驻岭南新天地dì的de佛fú山本地dì餐cān饮品pǐn牌pái

去年9月刚开业yè的de中海hǎi环宇城也yě在zài用同样的de思路。虽suī然它以yǐ引入HM、UR、欧时shí力等děng时shí尚品pǐn牌pái为wèi特色sè，但它在zài商shāng场的de每一层都dōu布置了le餐cān厅，在zài一楼电梯入口等děng最重zhòng要yào的de位置，贴的de是shì所有yǒu餐cān饮店的de优yōu惠信息。在zài餐cān厅方fāng面，中海hǎi环宇城独家引进了le大dà龙lóng燚火锅，点都dōu德，星洲名赏等děng在zài华南备受追捧的de餐cān饮品pǐn牌pái，这zhè也yě让这zhè个新商shāng场在zài当dāng地dì大dà众点评拿到购gòu物类的de综合排名第一。

“佛fú山市场需要yào做的de是shì影响、改变消费fèi者的de消费fèi习惯。”岭南新天地dì的de原负责人rén邹郁曾对duì媒体表示，“我们的de步骤都dōu是shì一步一步来lái，先做以yǐ餐cān厅为wèi主的de岭南天地dì，适应消费fèi者最基本的de需求。”

在zài餐cān饮的de基础上，开发商shāng还在zài试图通tōng过本地dì化的de营销方fāng式培养当dāng地dì消费fèi者的de其它消费fèi需求。去年万圣节期间jiān，岭南新天地dì将这zhè个西方fāng节日改造为wèi老外财神发红包的de形式，三天吸引了le25万客kè流；一年一度的de以yǐ岭南嫁娶规guī矩进行的de集体婚礼，也yě成chéng了le新天地dì的de保bǎo留活动，新天地dì还邀请市长做证婚人rén，尽量用本地dì元素打动佛fú山消费fèi者。

好消息是shì，虽suī然广东文wén化是shì传统的de，但年轻人rén也yě是shì善变的de。当dāng更多duō的de年轻人rén外出上学、工作，再回到家乡，这zhè里的de消费fèi文wén化也yě在zài逐渐发生变化。

比bǐ如赵梓把在zài深圳工作时shí会逛HM、ZARA等děng品pǐn牌pái的de习惯带回了le佛fú山，回来lái后也yě会首选有yǒu这zhè些品pǐn牌pái的de商shāng场，她的de本地dì朋友阿雯关注了le很多duō时shí尚类微信公众号，会尝试购gòu买mǎi文wén中推荐的deYSL和香奈儿口红，但她暂时shí只能网wǎng购gòu——这zhè些品pǐn牌pái还未进入佛fú山。

虽suī然ZARA南海hǎi广场店的de工作人rén员向xiàng记jì者表示，该店的de营收“只够保bǎo本”，提着购gòu物袋走出的de消费fèi者也yě并不多duō，但可以yǐ明显xiǎn感觉到，有yǒu不少年轻人rén还是shì愿意走进店逛一逛。

佛fú山商shāng场会用本地dì因素吸引消费fèi者

岭南站NOVA被视为wèi当dāng地dì最潮流的de一个购gòu物中心

2016年，新天地dì建立的de岭南站NOVA被视为wèi当dāng地dì最潮流的de一个购gòu物中心。靠瑞安集团在zài一线xiàn城市项目积累的de品pǐn牌pái资源，NOVA吸引了le丝芙fú兰，Monki，Gap等děng大dà量快时shí尚品pǐn牌pái首次入驻佛fú山。硬件上也yě与yǔ一线xiàn城市商shāng场看齐qí，商shāng场由一线xiàn设计团队设计，三个月换一次室内香氛，定期规guī划DC正义联盟，吃豆人rén特展等děng。很明显xiǎn，这zhè些都dōu是shì冲着年轻人rén来lái。

据瑞安介绍，NOVA工作日客kè流在zài3-4万之间jiān，周末在zài5-6万。在zài大dà众点评的de佛fú山商shāng场综合排行上，它在zài第四sì的de位置，人rén气qì旺，大dà品pǐn牌pái，高gāo大dà上成chéng为wèi消费fèi者点评的de关键词。

不过，从走进店到产生消费fèi，这zhè一步之遥或许要yào花更长的de时shí间jiān。

原本就不景气qì的de消费fèi市场，盲目来lái佛fú山的de商shāng业yè地dì产造成chéng的de过剩，导致本来lái为wèi数不多duō的de品pǐn牌pái门店更加分散了le。虽suī然近几年Zara、Monki、Gap、无印良品pǐn等děng品pǐn牌pái进入了le佛fú山，但它们往往是shì跟不同开发商shāng合作的de。它们分散在zài不同地dì方fāng，成chéng不了le聚集效应。一名消费fèi者向xiàng记jì者抱怨，佛fú山品pǐn牌pái太散了le，要yào想逛齐qí几个品pǐn牌pái要yào跑好几个商shāng场。

“商shāng场越多duō选择越少”，陈燕军说shuō。在zài他看来lái，佛fú山商shāng业yè地dì产投机者太多duō，随着广佛fú一体化进展加速，大dà量广州人rén跑来lái佛fú山买mǎi房，这zhè造成chéng了le开发商shāng以yǐ开发商shāng业yè地dì产提升地dì价的de形式来lái卖房。商shāng场建立的de首要yào目的de不是shì盈利，而是shì圈地dì，因此商shāng场开发时shí并未优yōu先考虑品pǐn牌pái的de吸纳力。

在zài佛fú山商shāng业yè中心未形成chéng，品pǐn牌pái效用不集中，商shāng业yè地dì产市场鱼龙lóng混杂时shí，品pǐn牌pái只能靠商shāng场的de态度和实力来lái选址。“你投入多duō大dà，投入越大dà，我就跟，其实就是shì一个赌的de过程。”陈燕军说shuō。

为wèi了le招揽人rén气qì与yǔ品pǐn牌pái，减租金，完善配套措施，成chéng为wèi大dà多duō数商shāng场正在zài做的de事。根据戴德梁行发布的de2016佛fú山房地dì产市场回顾及未来lái展望报告，佛fú山2016年年末中心城区优yōu质商shāng业yè首层平均租金为wèi283.6元/㎡/月，同比bǐ下降6%。

佛fú山的de消费fèi力什么时shí候会爆发，这zhè些众多duō购gòu物中心中最后会存活几家，还是shì未知数。商shāng业yè与yǔ这zhè座古老城市的de拉锯还将继续。

本文wén来lái自：界面

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微信编辑：陈嫡