房子“买一送一”！罕见营销带火海景房后，被火速叫停 螺蛳粉女厂长泰国开6家民宿，亏了上百万后，靠直播翻身

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房子“买一送一”！罕见营销带火海景房后，被火速叫停

房子“买一套送一套”，近日北京一楼盘的罕见营销，把台海景房带“出圈”了。

消息显示，清明假期期间，北京通州招商璀璨公元项目开启购房“买一送一”活动，买77平方米两居免费送一套台108平方米海景现房，需在4月30日前签约，且需要全款。不过，在受到广泛关注后，该项目对外表示活动已结束。

为回笼资金、促进去化，当下房企的促销方式花样迭出。“目前国内其它销售营销方式还包括买房送现金、买房享地区景点门票或乘坐轨交免费优惠等，以直降购房成本。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉第一财经。

但直接“买一送一”的营销方式，在业内还属少见，被当作优惠筹码赠送的海景房，更凸显了当地市场及项目去化不易。与山东威海类似，台这座城市是典型的旅游地产之城，过往几年海景房吸引了大波外地人，但随后也经历了市场盘整之路。

“台不少海景房项目近些年一直处于库存高、空置率高的状态，去化缓慢。”关荣雪表示，这类城市的楼市走向与旅游市场密切相关，如果旅游市场蓬勃发展，吸引更多游客和投资，可能会对当地的楼市产生积极影响，反之则会有一定压力。

房子也能“买一送一”

北京与台相距七百多公里，近日却因楼盘“隔空”联动了。

清明小长假期间，楼市整体成交冷淡。中指监测数据显示，假期20个代表城市新房日均成交面积较2022年假期新房销售面积下降31%，各线城市新房日均成交面积较2022年假期均下降，南京、北京、武汉、韶关等城市近两年清明假期新房成交持续遇冷。

此番市场环境下，房企为了楼盘促销绞尽脑汁，其中“最出圈”的是北京通州一个楼盘。假期尾声时，一张楼盘促销截图在业内热传，显示通州招商璀璨公元项目开启购房“买一送一”活动，被赠送的房子为台108平方米的海景房，总价值大约45万元。

招商璀璨公元项目所在地块，系去年4月由招商以23.2亿元+3.3万平方米现房销售面积竞得，楼面价约3.57万元/平方米，溢价率15%，住宅销售指导价6.2万元/平方米。该项目是招商“璀璨系”产品在京落地的首个项目，户型建筑面积约75～140平方米两至四居。

拿地百天左右后，该项目281套房源便取得预售证，并于2023年8月开盘。如果按销售指导价计算，该项目一套77平米两居的房子总价约477万元。按上述“送房”活动，则相当于“变相降价”四十余万元，两居室房源价格大概430万元至440万元。

不过，在受到业内广泛关注后，该项目火速收回了“送房”活动。“目前买一送一活动已经结束了，活动只针对清明假期三天，北京项目200多套期房销售已接近尾声。”置业顾问表示。

值得注意的是，项目渠道分销中介对记者称，因“买一送一”受到广泛关注，目前项目已经不让对外宣传了。他表示，该活动其实就是“变相降价”，现在即便收回，价格也都能谈，该项目房源一房一价，不太好的楼层价格更低，建议去现场看房，“肯定会有惊喜”。

台当地的渠道中介也告诉记者，近期与北京项目进行了联合营销赠送，“依云水岸”108平方米的房源，市场总价大约50万，目前可选房源还很多。“这个项目已经降价很多了，以前单价大约6000元，现在单价不到5000元，还有套特价房单价仅4400元。”

在关荣雪看来，这种促销方式背后，不排除与房企资金回笼速度偏慢有关，捆绑销售或将在一定程度上推动库存房源的消化，加速资金回笼；此外，当前市场政策环境已达到较为宽松的程度，但购房热情仍然不足，“买一送一”是为实现营销效果最大化，从而增加销售量。

“最近几年房地产市场压力下，花样营销方式不断增加，体现了营销难、找客户难、吸引客户难的问题。”易居研究院研究总监严跃进告诉第一财经，包括此前购房赠送地铁票、购房送黄金、购房送猪肉等，都是希望增加优惠或卖点，来达到鼓励购房者入市的效果。

旅游地产的去化烦恼

住房“买一送一”火出圈，严跃进认为，这说明通州和台的住房市场都存在压力，通州在此前政策放宽后，还需要进一步提振信心；台住房被赠送，说明海景房并不畅销，部分文旅地产项目力偏弱，房屋销售遇到较大困难。潜在需求挖掘不足。

台的海景房市场颇有历史。早在2011年时，受“限购令”等政策影响，一线城市房地产市场“急冻降温”，而二三线城市依旧活跃，尤其是台、威海一带的海景房，亦是迅速升温。此后随着万科、越秀、龙湖、保利等房企入驻“抢地”，台楼市价格被带入一个新高度。

克而瑞研报表示，2017年，台房地产市场显著转暖，主城区商品住宅成交685万平方米，创历史新高。与此同时，房价步入上行通道，2019年房价顺利实现翻倍增长。

台下辖的县级市，更是诞生了许多海景房“大盘”。比如在2018年，由翔海房产和新南山地产打造的海泰居项目在北京曾举行推介会，该项目位于台下辖县级市龙口，北有东海黄金海岸线，南有5A级南山旅游景区，绿地、融创、碧桂园等大型房企都曾入驻。

据该项目彼时介绍，海泰居购房者中来自北京的购房人占到了40%左右，其他还包括很多上海、南京、西安、太原的购房者。海景房宜人的居住环境、国家将自然岸线纳入海洋生态管控红线、海景房将越来越稀缺等营销话语，吸引了大批北京人赴台买房。

不过，从2020年开始，台楼市便进入了下行通道，旅游地产更是成为去化难“重灾区”。“2020年，台市场下行，主城区成交跌至406万平方米，创近年来新低，开发商以价换量常态化。”克而瑞称，进入2021年市场情况仍未好转，甚至有项目月成交降至个位数。

“疫情后国内居民出游积极性大幅减弱，台作为旅游城市，颇受冲击。随着外来人口大幅减少，旅居需求大受打击，旅游地产更加不景气，去化压力不断加剧。海景房成交去化显著放缓，只有大幅度降价，才能提振成交去化。”克而瑞表示。

外来人口购房减少的同时，台本地的购房需求也趋于饱和。在疫情期间，台楼市的观望情绪浓重，购房者对价格敏感，多数项目降价幅度有限，去化效果也一般。部分旅游地产项目价格腰斩，售价由7000元/平方米降至3500元/平方米，才能抢收一波客户。

曾经入手海景房的外地人，不少都空置或亏损，台下辖的龙口甚至一度被称为“空城”，海景房入住率并不高。记者在房产交易平台看到，前述海泰居项目已经有二手房被挂牌出售，但售价较买入时几近折半，其中一套77平方米的房源挂牌价仅22万元，均价2728/平方米。

“现实并非理想般完美。”中指研究院研报曾表示，大部分购房者当时看好当地的投资价值，但交房后基础设施和周边配套不尽如人意，加上租售价格失衡，租金价格过低，大部分人都放弃居住，想坐等楼盘升值，导致台也曾出现和鄂尔多斯康巴什所谓“空城”类似的场景。

市场盘整后企稳回升

台楼市已经经历了多年盘整期。仅从市区新建商品住宅成交量看，自2017年达到阶段性高点后，2018年开始成交面积便持续下滑，直到2023年才微幅企稳回升。

克而瑞数据显示，2023年台市区新建商品住宅供应260.22万平方米，成交267.66万平方米，成交均价11771元/平方米，成交金额315.06亿元，同比涨幅分别为3.92%、7.55%、1.92%、9.61%，市场供求量价上涨。主要因三季度后出台一系列楼市政策，带动市场回温。

从成交结构看，去年台商品住宅共成交22390套，其中占比最高的是120～130平方米，达到20%，同比提高2个百分点；其次是90～100平方米，占比17%，同比降低2个百分点。90平方米以下产品占比降幅最大，整体市场正加速向品质刚需和改善转型。

楼市盘整后有企稳态势，这与台本身的经济发展盘面密不可分。

过去一年，台地区生产总值突破万亿元，成为我国北方地区首个非省会、非副省级以上的万亿级城市。山东也成为继广东、江苏之后，全国第三个拥有三座万亿级城市的经济大省。

工业是台经济发展的底子。台是我国首批沿海开放城市之一，也是中国近代民族工业发祥地之一。公开信息显示，山东是全国唯一坐拥41个工业大类的经济大省，而在这41个工业大门类里，台工业体系涉及37个，目前制造业已占据台全市经济的“半壁江山”。

不过，台的人口增幅不算明显。据第七次全国人口普查数据，台市常住人口7102116人，较第六次全国人口普查增长133914人。台还是中国老龄化程度较高的地级市之一，全市60周岁以上老年人口占比25.68%，意味着每100个台人里就有25个老年人。

关荣雪认为，对台这种旅游地产较多的城市来说，后续市场发展与旅游市场走向也息息相关。如果旅游市场蓬勃发展，吸引更多游客和投资，可能会对当地的楼市产生积极影响；相反，如果旅游市场遭遇困难或衰退，可能会对楼市造成一定的压力。

“综合看，台楼市走出了独立行情，也给其他正处在底部行情的城市作出了示范。市场不会无休止地下跌，关键是要找到新的需求中枢水平，通过供应和需求的双向调节，引导市场修复，步入平稳健康发展路径。”克而瑞表示。


螺蛳粉女厂长泰国开6家民宿，亏了上百万后，靠直播翻身

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文/于绍洋

编辑/金斌

2019年底，安娜在泰国又盘下两个豪华大民宿，外观富丽堂皇，放眼望去田园美景尽收眼底。前前后后装修布置花了不少钱，她准备2020年大干一场。

没成想，一场疫情终结了所有计划。没了客人，六个豪华民宿只剩下一个。回不了国，她成了滞留在泰国的异乡人。

闲来无事，安娜开通了淘宝直播，开始帮助泰国做手工艺的朋友带货，带网友“云上探店”，逛遍普通游客都找不到的泰国神秘门店，直播间里的粉丝惊呼：安娜，我看到了不一样的泰国！

短短60天，粉丝数蹭蹭地往上涨。她开了淘宝店，靠直播卖货月成交额10万+。自此，安娜不再是民宿店幕后大老板，摇身变成了一名光鲜亮丽的女主播，生活节奏也彻底改变了。

当主播原来这么累

对安娜来说，这个双十一非比寻常，以往她是旁观者，顶多听国内朋友絮叨几句今年要抢啥，自己该吃吃，该喝喝，没有任何感觉。如今，距离双十一不到半个月了，她内心的紧张感不时地涌上来，连吃饭也在想，接下来十几天要带粉丝看哪家神秘门店。

每天安娜会早早起床，赶往直播地点。因泰国时间比国内早一个小时，她拥有充足的时间，去准备当天要带粉丝所探店的选品工作，而在前一天下播前，她便已跟门店老板沟通好直播事宜。

整个上午，她都在精心挑选直播时要推荐的衣服、包包、配饰等一些小物件，这些都是泰国当地最有特色的纯手工工艺品，它们大都由泰丝制作而成。

作为泰国最著名的特色产品，泰丝已有3000多年的历史，因质地轻柔、色彩亮丽、光泽绚烂而闻名于世。

在泰国，一个人口不到7000万的国家，却是世界上生产丝绸和丝绸产品最重要地区之一。由于每个地区丝绸纹样都不一样，很多泰国纯手工制作的纺织品，与中国非遗传统手工艺有着异曲同工之妙，已经鲜能买到纯手工刺绣制品，无论对泰国人、还是外国人来说，这种当地特色都愈加弥足珍贵。

安娜所直播的都是这种店。

在泰国呆得久了，再加上做过旅游民宿，她对当地有特色的纯手工门店颇有了解。但并不是每家店老板都愿意让她直播。

通常，在劝说门店老板答应直播这件事上，她都有可能花上几天时间。

“不停地去套近乎呗，总会有禁不住被我感染的。”安娜笑而不语。以前她也是个坐在沙发上晒太阳的老板，没想到世事难料，如今，不但要与各个门店老板协商直播、选品、对着手机向粉丝介绍，还要打包快递、发货，当起客服，每天忙到凌晨。

“比开民宿累多了，甚至比我卖螺蛳粉还要累！”

卖了7年螺蛳粉，放下一切去泰国

80后安娜出生于广西，家中只有她和妹妹俩姊妹，虽是老大，但她从小就备受父母宠爱。

在天津读了四年大学，临毕业，安娜从未想过以后要做什么，因为学的旅游管理专业，见同学们都去考了导游证，当导游四处游荡，她觉得也不错，便跟风考了一个。

当上导游的第一个月，满身都是新鲜劲。20岁出头的她，带团旅游从不戴帽子，也不涂防晒霜，像个野孩子一般，在各个风景区耍了个遍。

半年过去，安娜回家度假，母亲见她又黑又瘦，宛若黄脸男人，心疼地劝她：“别做导游了，在外面太辛苦了，回家里做点啥也比这强百倍！”

安娜照了照镜子，内心惶恐：“这么干下去早晚变成黄脸婆。”她索性就听了父母的建议，辞去了工作，回到广西老家，准备自己做点事业。

在柳州街头，螺蛳粉店随处可见。不论早晚，吃一碗螺蛳粉是当地人的日常习惯。刚回老家那几年，柳州提出要把特色美食螺蛳粉打造成城市名片。不久，螺蛳粉就意外出圈，受到很多外地人欢迎。

安娜看到了机遇，与几个90后一起合伙开了螺蛳粉店。几年时间，从一家小店做到了自建工厂，生产螺蛳粉原料，还开起了螺蛳粉淘宝店，销量倍增。

螺蛳粉工厂最新引进的大型杀菌机

这一干就是7年，虽然也赚到了些小钱，但安娜却累觉不爱。“除了我，其他几个合伙人都是90后，创业就像玩一样，唯独我‘日理万机’，每天都要操心工厂的事，精疲力竭。”

累是一方面，最难以忍受的是身上的味道。“每天从工厂出来都要洗一遍澡，洗得很干净，即便如此，我在当地打出租车，刚坐在车座上，师傅就会说，你是卖螺蛳粉的吧，身上全是臭味。”

安娜在淘宝上卖的盒装螺蛳粉

创业几年，安娜几乎没怎么休息过，朋友喊她去泰国玩。为了放松心情，她丢下螺蛳粉店，在泰国度过了一个长假。

在泰国游玩的几天，安娜感受到了前所未有的愉快，她以前从来没有意识到，“人生除了拼命赚钱，也应该学会享受。”

回国后，她把螺蛳粉工厂和淘宝店全权交给几个合伙人，拿着7年来自己赚的钱，准备去泰国与朋友一起开民宿，过自己想要的生活。

疫情损失近百万，做主播月销10万+

2018年，安娜来到泰国，她先后盘下6家超大超豪华的民宿。

泰国旅游生意分淡旺季，每逢六七月份暑假，以及春节、泼水节等节假日，民宿都会爆满，一个春节往往能赚到二三十万，一年能赚到近百万。

安娜在自家民宿前

如果没有疫情，安娜计划在2020年，把民宿生意做得再大一些。结果，从2月份开始，全球疫情爆发，之前预定的订单全部退单，每日不但要承担巨额民宿租金，还要支付打理民宿的费用，以及工人的维护费。

巨额的开支，让越来越多在泰国开民宿的中国人吃不消了。“旅游行业全线崩溃，一个游客都没有，疫情最严重的时候，泰国还实行宵禁，当地人也不能出来。”

安娜不得不把手上的民宿逐个盘出去，只留下一个，她算了算，“损失近百万，等于白干了两年”。

她无奈闲暇了下来，有大把的时间与泰国邻居、朋友们吃饭、聊天，她也因此得知，很多纯手工工艺品都卖不出去，安娜突发奇想，“不如我帮着直播带货吧。”

刚开始直播时并不顺利，只有零星几个粉丝观看，还遭到同行抵制。

后来，安娜决定换一个方式做直播。她学习了泰国手工艺方面的知识，做起了“云上探店”。每次直播，她会带上当地的模特朋友，根据直播间的粉丝喜好试穿衣服和手工艺配饰。从8月开始，坚持一天一场直播，一次播4个小时，到9月份，粉丝数量直线增长，一个月就销售了10万多。

安娜与网红视频up主“飞哥在泰国”、“sean.”

她的直播间开始被更多的粉丝所熟知，“一位粉丝每天都蹲守在我的直播间，有时一场直播就买几十件，她说我卖的东西比较便宜。”

“像这些纯手工刺绣衣服，很多日本商人会在泰国进货，再回国转卖给其他国人，一件衣服售价两三千，而我只卖七八百。”安娜解释，直播刚开始，自己辛苦点，也能吸引到更多粉丝。

除了精选绣品，她还会带粉丝逛一些陶艺、绘画，以及展现泰国当地文化的商品和风俗文化建筑等，慢慢地，也摸清了粉丝的喜好，“大家不爱看风景，就爱买东西。”

虽然比起做民宿、卖螺蛳粉，现在当主播更累，但安娜却乐在其中，“我能找到粉丝平时旅游也找不到，却很喜欢的商品，粉丝就会夸我，这种认同感让我感到很开心。”

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